Nepřístupný dokument, nutné přihlášení
Input:

DPH - stavby pro bydlení (do 30. 6. 2025)

17.3.2025, , Zdroj: Verlag Dashöfer

4.7.8
DPH – stavby pro bydlení (do 30. 6. 2025)

Ing. Zdeněk Kuneš

Poskytnutí stavebních nebo montážních prací provedených na dokončené stavbě

U všech stavebních nebo montážních prací, které jsou prováděny na dokončené stavbě pro bydlení, nebo na stavbě pro sociální bydlení, se podle § 48 odst. 1 ZDPH uplatní snížená sazba daně.

Jedná se o takové stavební zásahy na majetku, kterými nevzniká nová věc. Poskytnutím stavebních prací se rozumí např. nástavba, kterou se stavba zvyšuje, přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou, dále stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby. Za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby. Mezi tyto práce patří také oprava stavby, kterou se rozumí také stavební údržba.

Stavby pro bydlení

Stavbami pro bydlení jsou podle § 48 odst. 2 ZDPH stavba bytového domu, stavba rodinného domu, stavby, které slouží k využití stavby bytového a rodinného domu, obytný prostor a místnost užívaná s tímto obytným prostorem, která se nachází ve stejné stavbě pevně spojené se zemí.

U stavby bytového a rodinného domu je důležitý údaj o způsobu využití stavby zapsaný v katastru nemovitostí (kromě rodinného domu či bytového domu např. stavba pro rodinnou rekreaci, zemědělská usedlost, garáž, stavba pro obchod a další).

Při posuzování stavby, která ještě není zapsaná do katastru nemovitostí, například u nové výstavby, se vychází ze stavební dokumentace (např. projekt, stavební povolení, situační výkres), z níž by splnění charakteristik určujících bytový či rodinný dům mělo být zřejmé.

V případě, že není možné podle správního rozhodnutí, případně stanoviska stavebního úřadu určit, zda se jedná o bytový dům nebo rodinný dům, nebo v případech, kdy se skutkový stav liší od stavu formálně právního, například tím, že zápis v katastru neodpovídá skutkovému stavu, postupuje se při vymezení rodinného domu a bytového domu metodou stanovení poměru podlahových ploch určených pro bydlení k celkové podlahové ploše.

Stavba bytového domu

Stavbou bytového domu se rozumí stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena.

Poměr podlahových ploch bytového domu se stanoví tak, že se do úhrnu podlahových ploch domu započítává podlahová plocha všech místností a prostorů určených k bydlení a dále i podlahová plocha společných částí domu.

Společnými částmi domu jsou části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, společné rozvody tepla, společné rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny a vzduchotechniky, dále výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěné mimo dům apod.

Do celkové podlahové plochy bytového domu se také započítává podlahová plocha nebytových prostor jako například podlahová plocha garáží, obchodů, kanceláří apod.

Do úhrnu podlahových ploch domu se nezapočítává plocha těch místností či prostorů, které nejsou běžně přístupné uživatelům domu a obvykle slouží jako technologické zázemí (transformovny, kotelny, místnosti a prostory pro vzduchotechniku, dílny pro údržbu). Dále se do úhrnu podlahové plochy nezapočítávají šachty výtahů a podlahové plochy příslušenství domů.

Vzhledem k tomu, že se pro stanovení, zda se jedná o bytovou výstavbu, bere též v úvahu poměrná část podlahové plochy využívaná společně pro bytové a nebytové účely, je pro výpočet také vhodný takový postup, že se u bytového domu nejprve  od úhrnu všech podlahových ploch odečtou podlahové plochy společných částí domu příslušné k části domu, která odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomu účelu určena a podlahové plochy společných částí domu příslušné k části domu, která neodpovídá požadavkům na trvalé bydlení.

Správný poměr se určí jako podíl podlahových ploch odpovídajících požadavkům na trvalé bydlení včetně podlahových ploch místností určených k užívání s bytem a součtu podlahových ploch bytů včetně podlahových ploch místností určených k užívání s bytem a podlahových ploch prostor, které neodpovídají požadavkům na trvalé bydlení (garáž, dílna, obchod, kancelář), včetně místností určených s jejich užíváním, stanovený v procentech.

Celková podlahová plocha domu je 1 758 m2. Z toho podlahová plocha šachty výtahu je 3 m2, podlahová plocha kotelny je 5 m2. Podlahová plocha bytů je 1 050 m2. Součástí domu jsou obchody umístěné v přízemí domu, součet podlahové plochy obchodů je 600 m2. Podlahová plocha společných částí domu je 100 m2.

Od celkové podlahové plochy se odečtou nepřístupné plochy (šachta výtahu, kotelna) a podlahová plocha společných částí domu, celkem 108 m2. Pro výpočet je celková podlahová plocha 1 650 m2.

Výpočet: 1050 : 1650 = 0,64 x 100 = 64 %. Jedná se o bytový dům, při poskytnutí stavebních nebo montážních prací, provedených v rámci oprav a rekonstrukcí se uplatní snížená sazba daně 12 %.
                
Je možné postupovat také tak, že se společné části rozdělí poměrně mezi byty a prostory, které nejsou určeny pro bydlení a následně se stanoví podíl bytů (včetně příslušné části společných "bytových" prostor) k celkové podlahové ploše bytového domu.

Stavba rodinného domu

Stavbou rodinného domu je stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena, rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví nebo může mít místo podkroví další, maximálně třetí nadzemní podlaží, které musí být ustoupené od vnějšího líce obvodové stěny budovy orientované k uliční čáře alespoň o 2 metry.

Za stavbu rodinného domu se považuje také stavba, která nebyla rodinným domem podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, je rodinným domem podle stavebního zákona a která je zapsána do katastru nemovitostí postupem podle právních předpisů účinných přede dnem nabytí účinnosti stavebního zákona.

Správný poměr podlahových ploch u rodinného domu se určí jako podíl součtu ploch místností a prostorů určených pro bydlení a součtu ploch místností a prostorů, které neodpovídají požadavkům na trvalé bydlení (garáž, dílna, kancelář).

Poměr podlahových ploch se stanoví v procentech. Pro určení, zda se jedná o rodinný dům, je podstatné vymezení podlahové plochy odpovídající požadavkům na trvalé bydlení.

Pro stanovení správného poměru je potřeba znát podlahovou plochu místností a prostorů. Touto podlahovou plochou se rozumí vnitřní nášlapná plocha mezi lícními konstrukcemi stěn v půdorysném průmětu domu.

Celková podlahová plocha domu je 420 m2. Součástí domu garáž a obchod. Podlahová plocha garáže je 30 m2 a podlahová plocha obchodu je 60 m2. Ostatní prostory odpovídají požadavkům na trvalé rodinné bydlení. Správný poměr se určí jako podíl podlahových ploch odpovídajících požadavkům na trvalé rodinné bydlení a podlahové plochy prostorů, které na bydlení určeny nejsou. Výpočet: 420 – 90 = 330 m2 odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení.

Výpočet:
330 : 420 = 0,79 × 100 = 79 %

Na trvalé rodinné bydlení je určeno 79 % celkové podlahové plochy. Jedná se o rodinný dům vymezený v zákonu o DPH, při poskytnutí stavebních nebo montážních prací, provedených v rámci oprav a rekonstrukcí tohoto rodinného domu se uplatní snížená sazba daně 12 %.

Celková podlahová plocha domu je 420 m2. Součástí domu jsou tři obchody. Podlahová plocha obchodů celkem je 260 m2. Ostatní prostory odpovídají požadavkům na trvalé rodinné bydlení.

Výpočet: 420 – 260 = 160 m2 odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení,

160 : 420 = 0,38 x 100 = 38 %.

Na trvalé rodinné bydlení je určeno 35 % podlahové plochy. Nejedná se o rodinný dům vymezený v zákonu o DPH, při poskytnutí stavebních nebo montážních prací, provedených v rámci oprav a rekonstrukcí tohoto domu se uplatní základní sazba daně 21 %.

Příslušenství stavby je definováno jako stavba, která slouží k využití stavby bytového domu nebo stavby rodinného domu a současně je tato stavba zřízena na pozemku, který tvoří funkční celek s touto stavbou bytového domu, nebo rodinného domu (viz dále vysvětlení problematiky funkčního celku).

Obytným prostorem je podle § 48 odst. 4 ZDPH byt nebo jiný soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením odpovídají požadavkům na trvalé bydlení a jsou k tomu účelu určeny.

Díky této definici je také zachováno pravidlo, že se snížená sazba daně uplatní u stavebních nebo montážních prací, které jsou prováděny na jiné stavbě, než je rodinný dům, bytový dům, za podmínky, že jsou poskytnuty výlučně pro část stavby určené pro bydlení, tedy jsou prováděny v obytném prostoru.

Místnosti, které byly označeny jako "příslušenství bytu", např. komora umístěná mimo byt nebo sklep jsou také stavbou pro bydlení. Za stavbu pro bydlení je považována také jakákoliv místnost, která je užívaná spolu s obytným prostorem, která se nachází ve stejné stavbě. Jedná se tedy například o komoru, sklep, ale také o garáž, která je umístěna ve stejné stavbě.

V domě je umístěn byt. Spolu s tímto bytem je v tomtéž domě mimo byt umístěna komora a garáž, které jsou spolu s bytem užívány. Stavbou pro bydlení je byt + komora + garáž.

Pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí

Stavbou spojenou se zemí je myšlena stavba, která je dostatečně pevně neoddělitelně spojena se zemí. Pevné spojení stavby se zemí určuje většinou fixace stavby zeminou, vytvářející pevné umístění stavby na konkrétním místě zemského povrchu. Za stavbu pevně spojenou se zemí tak lze mimo běžných staveb považovat například také mobilní buňku za předpokladu, že je připojena na vodovodní, kanalizační a elektrickou rozvodnou síť.

Pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí plní roli přiléhajícího pozemku. Jedná se o zastavěný pozemek, přiléhající ke stavbě, který se stavbou, která je pevně spojená se zemí, tvoří funkční celek, slouží k provozu této stavby nebo k plnění její funkce nebo který je využíván spolu s takovou stavbou.

U tohoto pozemku a u staveb na něm umístěných se při poskytnutí stavebních nebo montážních prací v rámci oprav nebo rekonstrukcí vždy uplatní stejná sazba daně jako u stavby hlavní, se kterou tento pozemek tvoří funkční celek.

Pro účely daně z přidané hodnoty představuje funkční celek soubor nemovitých věcí tvořený stavbou pevně spojenou se zemí, pozemkem zastavěným touto stavbou a souvisejícím jedním nebo i více pozemky, které k ní náleží nebo jí slouží, přičemž pozemek zastavěný stavbou a přilehlé (sousední, vedlejší) pozemky tvoří s tímto pozemkem zpravidla souvislý celek bez přerušení. Ve funkčním celku může být i více zastavěných pozemků, stejně jako i pozemek nezastavěný.

Stavbami plnícími doplňkovou funkci ke stavbě bytového nebo rodinného domu jsou např. garáže, zahradní altány, kůlny, skladové prostory pro dům; podzemní stavby – jímky, jámy pro měřicí zařízení, čističky odpadních vod sloužící domu, vinné sklepy, stavby pro tepelná čerpadla; přípojky na veřejné rozvodné sítě a kanalizace, které jsou ve vlastnictví majitele rodinného domu nebo bytového domu; připojení drobných staveb na rozvodné sítě a kanalizaci stavby hlavní (liniové stavby sloužící domu); studny; bazény; přístupové chodníky, zpevněná plocha k parkování (plošné stavby na funkčním celku).

Důležitým pojmovým znakem funkčního celku je provozní a funkční vazba na stavbu pevně spojenou se zemí nebo společné využívání této stavby a dalších souvisejících nemovitých věcí včetně pozemků.

Podmínkou je, že musí být splněn stejný hospodářský účel se stavbou pevně spojenou se zemí. Funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí proto nemohou tvořit stavby s rozdílným účelovým určením.

Obec neplátce, vlastní rodinné domy, které pronajímá. Stavební společnost plátce, provedla opravu střechy garáže, která stojí na pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou rodinného domu. Plátce uplatnil u těchto stavebních prací sníženou sazbu daně.

Pozemek však netvoří funkční celek se stavbou, která je inženýrskou sítí a je ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku. To je důležité při prodeji pozemku.

Obec vlastní louku, na které jsou postaveny stožáry vysokého napětí, které jsou ve vlastnictví společnosti, která provozuje elektrickou rozvodnou síť. Pozemek netvoří funkční celek s těmito stavbami, považuje se za "nezastavěný".

K bytovému domu ve vlastnictví obce je zřízena přípojka kanalizace. Tato přípojka vede částečně přes pozemek, který je ve vlastnictví souseda. Plátce provádí opravu této přípojky. Vzhledem k tomu, že část přípojky není možné z funkčního hlediska vyloučit od bytového domu, protože tento bytový dům bez této části přípojky nemůže fungovat a plnit svoji funkci, považuje se za doplňkové plnění ke stavbě bytového domu a při poskytnutí stavebních prací v rámci oprav se uplatní snížená sazba daně 12 %.

Za stavby pro bydlení se nepovažují například stavby pro rodinnou rekreaci, uvedené v § 2 písm. b) vyhlášky č. 501/2006 Sb., a dále stavby ubytovacích zařízení jako je hotel, motel, penzion, kempy, uvedené v § 2 písm. c) vyhlášky č. 501/2006 Sb.

Tělovýchovná jednota, neplátce vlastní horskou chatu. Plátce provedl opravu střechy na této horské chatě. Při poskytnutí stavebních prací uplatnil základní sazbu daně 21 %.

Stavby pro sociální bydlení

Snížená sazba daně se uplatní také při poskytnutí stavebních a montážních prací provedených na dokončené stavbě (opravy, rekonstrukce, modernizace) staveb pro sociální bydlení a u nové výstavby staveb pro sociální bydlení.

Stavbami pro sociální bydlení jsou podle § 48 odst. 5 ZDPH stavba bytového domu pro sociální bydlení, stavba rodinného domu pro sociální bydlení.

Stavba bytového domu pro sociální bydlení

Stavbou bytového domu pro sociální bydlení je podle § 48 odst. 5 písm. a) ZDPH stavba bytového domu podle stavebního zákona, v němž není obytný prostor s podlahovou plochou přesahující 120 m2.

Ve stavbě bytového domu pro sociální bydlení musí více než polovina podlahové plochy odpovídat požadavkům na trvalé bydlení a obytné prostory (byty), které se nacházejí v tomto bytovém domě, musí být všechny obytnými prostory (byty) pro sociální bydlení, tedy s obytným prostorem do 120 m2.

Obec, plátce staví bytový dům, ve kterém bude celkem deset bytů. Všechny byty budou s podlahovou plochou 110 m2. Jedná se o stavbu bytového domu pro sociální bydlení. Plátce u výstavby tohoto domu uplatní sníženou sazbu daně.

Obec, plátce staví bytový dům, ve kterém bude celkem deset bytů. Z toho osm bytů bude s podlahovou plochou 110 m2 a dva byty s podlahovou plochou 130 m2. Nejedná se o stavbu bytového domu pro sociální bydlení. Plátce u výstavby tohoto domu uplatní základní sazbu daně.

Stavba rodinného domu pro sociální bydlení

Rodinným domem pro sociální bydlení je podle § 48 odst. 5 písm. b) ZDPH rodinný dům, jehož celková podlahová plocha nepřesáhne 350 m2.

Rodinný dům pro sociální bydlení musí mít více než polovinu podlahové plochy, která odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a jeho celková podlahová plocha nepřesahuje 350 m2.

U nové výstavby rodinného domu je tak nutné již z projektové dokumentace zjistit, zda podlahová plocha splňuje stanovený limit.

Stanovení podlahové plochy rodinného domu pro sociální bydlení

Pro posouzení, zda se jedná o rodinný dům pro sociální bydlení, je nutné stanovit celkovou podlahovou plochu rodinného domu. Celková podlahová plocha se stanoví tak, že se sečte podlahová plocha všech místností a prostorů určených k bydlení, dále podlahová plocha prostorů, které nejsou určeny k bydlení, jako je například garáž, kancelář, obchod apod. a podlahová plocha společných prostor, jako jsou haly, chodby, schodiště, sklepy.

Při výpočtu podlahové plochy rodinného domu pro sociální bydlení se podlahovou plochou místností a prostorů rozumí jejich vnitřní nášlapná plocha mezi lícními konstrukcemi stěn v půdorysném průmětu domu.

Při stanovení podlahové plochy obytného prostoru pro sociální bydlení se podlahová plocha stanoví jinak (viz dále).

Do součtu podlahových ploch domu se nezapočítává plocha těch místností či prostorů, které nejsou místností, jako jsou balkóny, terasy, lodžie, a to ani zasklené. Dále se nezapočítává součet podlahových ploch místností, které nejsou součástí domu, ale jsou například umístěné mimo dům, jako je například garáž umístěná mimo dům.

Obec plátce staví rodinný dům. Podle projektové dokumentace je součet podlahových ploch kuchyně, obývacího pokoje, ložnice, dětského pokoje, chodby a sociálního zařízení 150 m2. V přízemí je vyprojektována terasa s podlahovou plochou 5 m2 a v prvním patře balkón s podlahovou plochou 3 m2. Z projektu dále vyplývá, že v suterénu rodinného domu je garáž, jejíž podlahová plocha je 10 m2. U domu je navržena jako samostatná stavba ještě jedna garáž, která má podlahovou plochu 20 m2.

Nejprve je nutné posoudit, zda se jedná o rodinný dům. Podlahová plocha garáže, která je součástí domu je 10 m2. Vzhledem k tomu, že je více jak polovina podlahové plochy určena pro bydlení, jedná se o rodinný dům.

Pro posouzení, zda se jedná o rodinný dům pro sociální bydlení, se do celkové podlahové plochy započítá podlahová plocha kuchyně, obývacího pokoje, ložnice, dětského pokoje, chodby, sociálního zařízení a podlahová plocha garáže, která jsou součástí rodinného domu. Celkový součet podlahových ploch je 160 m2.

Podlahová plocha terasy, balkónu a samostatně stojící garáže se do celkové podlahové plochy nezapočítává. Z celkového součtu podlahových ploch vyplývá, že se jedná o rodinný dům pro sociální bydlení. Plátce při jeho výstavbě uplatní sníženou sazbu daně.

Obec plátce staví dům. Podle projektové dokumentace činí součet podlahových ploch určených pro bydlení 220 m2. V přízemí domu je projektována restaurace a obchod, ve kterých bude majitel podnikat. Celková podlahová plocha restaurace a obchodu je navržena 160 m2.

Nejprve je nutné posoudit, zda se jedná o rodinný dům. Výpočet: 220 : 380 = 0,58 x 100 = 58 %. Jedná se o rodinný dům. Celková podlahová plocha rodinného domu je 380 m2.

Nejedná se o rodinný dům pro sociální bydlení, plátce při jeho výstavbě uplatní základní sazbu daně.

Obytný prostor pro sociální bydlení

Obytným prostorem pro sociální bydlení ("byt pro sociální bydlení") je podle § 48 odst. 6 ZDPH obytný prostor s výměrou podlahové plochy do 120 m2 a jakákoliv jiná místnost, která je s tímto obytným prostorem užívána a nachází se ve stejné stavbě jako tento obytný prostor.

S ohledem na nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím se výpočet podlahové plochy bytu pro sociální bydlení provádí jinak než výpočet podlahové plochy rodinného domu pro sociální bydlení.

Na základě tohoto nařízení vlády je pro účely výpočtu podlahové plochy byt definován jako prostorově ohraničená část domu, který je ohraničen vnitřními povrchy obvodových stěn této prostorově ohraničené části domu, podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a výplněmi stavebních otvorů ve stěnách ohraničujících byt. Obdobně to platí pro ohraničení místností, které jsou jako součást bytu umístěné mimo hlavní obytný prostor.

Do podlahové plochy bytu se tak započítává také podlahová plocha, která je zastavěna vnitřními příčkami (podlahová plocha u rodinného domu se stanoví podle vnitřní nášlapné podlahové plochy).

Do podlahové plochy bytu se započítává také podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu.

V případě mezonetového bytu, umístěného ve dvou nebo více podlažích spojených schodištěm uvnitř bytu tvoří podlahovou plochu půdorysná plocha všech místností a plocha pouze dolního průmětu schodiště.

U mezonetového bytu umístěného ve dvou nebo více podlažích spojených schodištěm uvnitř bytu s galerií se do podlahové plochy bytu započítává půdorysná plocha všech místností,…